GUÍA PARA LA VECINDAD COOPERATIVA

La inversión en vivienda es, sin duda, la más importante que una familia realiza a lo largo de su existencia.

Las cooperativas de viviendas han demostrado ser un sistema eficaz para facilitar el acceso a un hogar a las personas que lo necesiten. De este modo, un importante porcentaje de los hogares construidos en España en los últimos años lo han sido mediante este sistema de promoción. En concreto, en la Comunitat Valenciana este régimen se ha ido afianzando con la constitución de 65 cooperativas en los últimos diez años. Así, si en 2012 se contabilizaron 95 cooperativas y al cierre de 2021 la cifra ascendía a 160, un crecimiento del 41% a lo largo de esta década, según los datos de la Federación de Cooperativas de Viviendas de la Comunitat Valenciana (FECOVI).

Además, empiezan a surgir fórmulas de cooperativas de viviendas innovadoras que satisfacen necesidades nuevas de las personas, como la vivienda colaborativa, que satisface aspiraciones como el envejecimiento activo de las personas mayores en la vivienda, y empiezan a potenciarse desde las administraciones públicas por su interés general para proporcionar acceso a la vivienda digna y sostenible.

La importancia que tiene que las personas socias formen o se unan a una cooperativa de viviendas acorde con sus necesidades o aspiraciones, de modo que sus expectativas no se vean defraudadas y que consigan el bienestar esperado, que conozcan las implicaciones y claves que conlleva, sus obligaciones y sus derechos básicos, es la razón que ha impulsado la edición de la presente guía. Intentamos resolver las principales dudas que las personas socias de cooperativas de viviendas han expresado en los últimos años.

Para cualquier duda sobre vivienda cooperativa, podéis contactar con FECOVI: info@fecovi.es y 963 743 227.

Es una forma jurídica, una empresa, cuya característica principal es que se antepone a las personas frente al capital, por lo que se las suele considerar como una “empresa de personas”.

Está formada por personas físicas (en algunos supuestos puede que jurídicas) que se unen, de manera voluntaria, para organizarse y satisfacer sus necesidades comunes, en las mejores condiciones y sin mediar ánimo de lucro, siguiendo los valores y principios siguientes:

Valores cooperativos

Ayuda mutua, autorresponsabilidad, democracia, igualdad, equidad y solidaridad.
Las personas socias de la cooperativa creen en los valores éticos de honestidad, actitud receptiva, responsabilidad social y respeto hacia los demás.

Principios cooperativos

1. Adhesión voluntaria y abierta de las personas socias.
2. Gestión democrática de las personas socias.
3. Participación económica equitativa de las personas socias.
4. Autonomía e independencia.
5. Educación, formación e información sobre el modelo.
6. Cooperación entre cooperativas.
7. Interés por el desarrollo sostenible de la comunidad y el entorno.

Es un tipo de empresa cooperativa a través de la cual las personas socias se constituyen voluntariamente, para satisfacer sus necesidades o aspiraciones de acceso a la vivienda y sus anexos, basándose en la promoción conjunta, en las mejores condiciones de calidad y precio.

Es decir, las personas socias comparten una necesidad o aspiración de proveerse de una vivienda o covivienda, o bien, de rehabilitar su vivienda o edificio. También pueden añadir locales, trasteros, aparcamientos, instalaciones y/o servicios complementarios o accesorios a la vivienda (abreviaremos en esta guía como vivienda y sus anexos).

Por ello, toman la iniciativa de unirse y crear una empresa de propiedad colectiva, la cooperativa, con un patrimonio común, que les permite gestionar la satisfacción de estas necesidades o aspiraciones, con los valores y principios cooperativos (podéis conocerlos en el apartado anterior).

La cooperativa actúa en nombre propio, pero por cuenta de sus socios y socias, que son quienes toman las decisiones. Así pues, las personas socias por una parte realizarán la actividad de promoción (auto y copromoción) de la edificación por medio de la cooperativa, y por otra, serán las usuarias/ propietarias de la vivienda y sus anexos.

En este tipo de cooperativas se tomarán las decisiones de manera conjunta y democrática, durante todo el proceso de promoción, así como en su posterior convivencia si la gestiona la cooperativa como es el caso de algunas modalidades de cooperativas de viviendas. Algunas de las decisiones más relevantes que las personas socias tendrán que tomar son:

• El diseño arquitectónico o las características de las viviendas.
• La ubicación y localización del proyecto: obteniendo solares, terrenos o edificios, adquiridos o cedidos por terceros.
• La facilitación de estas viviendas y anexos para el objeto de la cooperativa, por medio de la parcelación, urbanización, construcción o rehabilitación del espacio.
• La adjudicación o cesión del derecho de uso de las viviendas disponibles a cada persona socia.
• Y en su caso, las decisiones posteriores, sobre la gestión de la convivencia, de los espacios comunes y comunitarios, y de los derechos de uso, en modalidades como la cesión de uso o la vivienda colaborativa (cohousing).

Las personas socias se ahorran los beneficios industriales del promotor inmobiliario, ya que la promoción la asume cooperativa. Esto permite a la persona socia acceder a una vivienda a precio de coste y buscando las mejores calidades posibles. La unión hace la fuerza y los socios de la cooperativa luchan por un objetivo compartido.

De este modo, se genera una de las notas características de las cooperativas, la ausencia de lucro, ya que no se produce entre la persona socia y la cooperativa un negocio de compraventa, sino la facilitación de la auto o copromoción de su vivienda a precio de coste sin generar beneficios a inversores.

Por último, destacar que una cooperativa de viviendas es distinta de las comunidades de propietarios ya que, aunque éstas promueven igualmente viviendas para sus miembros (comuneros), carecen de personalidad jurídica propia, lo que normalmente dificulta la gestión y la participación real de sus miembros.

Las personas socias de las cooperativas de viviendas desempeñan por una parte la actividad de promoción de las viviendas, a través de la cooperativa, y por otra son usuarios o propietarios de esas viviendas, como personas socias de la cooperativa. Por ello, las personas socias tendrán una serie de derechos y obligaciones que citamos en el Bloque III de esta guía, además de ventajas que comentamos a continuación.

En primer lugar, la fórmula de cooperativa de viviendas genera un ahorro económico para las personas socias en el cuanto al precio de las viviendas. No es necesaria la intervención de un promotor inmobiliario, porque es la cooperativa la que promociona las viviendas. Por ello, el precio suele ser entre un 20 y 30% menor con esta figura que mediante un promotor inmobiliario. De manera que, en este tipo de proyectos, las personas socias unen sus recursos para cubrir costes, minimizando los costes de la promoción a través de la participación de las personas socias en el proceso, hablándose de una forma de acceder a la vivienda “a precio de coste”.

A su vez, esto asegura la máxima calidad posible de sus viviendas y anexos, ya que las personas socias buscan las mejores condicionespara sí mismos y para el colectivo.

También se traduce en una mayor calidad de vida para las personas socias. Su participación en la cooperativa, el principio de igualdad, los derechos derivados de la condición de persona socia, el voto democrático en la toma de decisiones, la autogestión y flexibilidad en la regulación que caracteriza este tipo de cooperativas… genera en las personas socias y en la propia convivencia un bienestar interno que mejora su forma de vida. Los socios y socias podrán decidir cómo será su vivienda, dónde ubicarla, y con qué personas compartir los espacios, procurando que se trate de personas afines, con valores y aspiraciones similares, basándose en la ayuda mutua. En definitiva, diseñarán las viviendas a su gusto y medida, acorde a sus necesidades y aspiraciones, mediante un modelo flexible que se adapta a cada colectivo y genera gran diversidad de experiencias prácticas.

Además, las cooperativas son fórmulas resilientes. En momentos de crisis y dificultad, las personas socias tienen objetivos comunes, por lo que aúnan esfuerzos y recursos para afrontar las adversidades, siendo más humanos y eficientes.

Por otra parte, los modelos de vivienda colaborativa o cohousing posibilitan otros beneficios como el envejecimiento activo y digno de las personas socias, pues cubren necesidades o aspiraciones tales como evitar la dependencia y soledad en las etapas de la vejez; o el aprendizaje y apoyo mutuo que puede generarse en modelos de convivencia intergeneracionales, donde los mayores pueden aportar su experiencia y los jóvenes nuevos conocimientos, fomentando así las relaciones y el apoyo mutuo entre diferentes generaciones.

Otra de las ventajas a destacar son los beneficios fiscales de los que disfruta la cooperativa, como exenciones o bonificaciones en algunos impuestos, por ser entidades de interés para la sociedad.

En este sentido, destacamos algunos beneficios que las cooperativas de viviendas aportan a la sociedad:

• Son fórmulas de transformación social, en las que las personas socias viven de acuerdo a unos valores alternativos basados en la solidaridad y apoyo mutuo, la igualdad y la concienciación con el medio ambiente. Son más sostenibles social y medioambientalmente, por lo que buscan materiales, procedimientos y formas de convivencia sostenibles para disminuir el daño al medio ambiente (técnicas de bioconstrucción, arquitectura según eficiencia energética, reciclaje, etc.).
• Su precio de la vivienda sin especulación es favorable para el mercado inmobiliario. La cooperativa de viviendas se ha posicionado como una herramienta idónea para luchar contra los movimientos especulativos que surgen en la gestión del suelo y en el acceso a la vivienda, más aun teniendo en cuenta que se trata de un bien de primera necesidad. La cooperativa protege que se mantenga el precio a nivel de coste durante su funcionamiento, actualizado según el IPC.
• Posibilitan que la población joven, que sufre un fuerte problema de retraso de la emancipación derivado de las condiciones laborales precarias y una alta tasa de desempleo juvenil, pueda acceder a la vivienda, ya que las cooperativas de viviendas tienen un menor coste económico con respecto a otro tipo de viviendas.

Las cooperativas son entidades flexibles, que se adaptan a las necesidades de las personas socias que las forman. Es por ello por lo que encontramos diversidad entre las experiencias prácticas, pero existen algunos modelos más habituales.

En función de quien disponga de la propiedad de las viviendas y cómo se articule (relación del socio con esa propiedad):

1. Cooperativas de adjudicación o acceso diferido a la propiedad de las viviendas:
   • La cooperativa ostenta la propiedad de la edificación y, tras finalizar la promoción (construcción o rehabilitación), adjudica la propiedad de las viviendas a las personas socias.
   • Personas socias: adquieren la propiedad de su vivienda tras la promoción.
2. Cooperativa de cesión de uso de las viviendas:
   • La cooperativa ostenta la propiedad de las viviendas y cede su uso a las personas socias tras finalizar la promoción (construcción o rehabilitación).
   • Personas socias: no adquieren la propiedad sino el derecho de uso de la vivienda de forma permanente mientras sean socias.
   Si además las personas socias buscan un determinado modelo de convivencia, destaca la Cooperativa de Viviendas Colaborativas o Cohousing, donde las personas socias buscan vivir en una comunidad sostenible:
   • La cooperativa asumirá también la gestión de la convivencia, de una manera comunitaria, de participación y ayuda mutua entre las personas socias, así como de los elementos y servicios comunitarios que pudiera ofrecer la cooperativa.

Conviene destacar por otra parte que, en cuanto a las cooperativas dedicadas a la conservación, rehabilitación y administración de las viviendas y demás edificaciones, habitualmente la cooperativa no tiene vinculación con la propiedad de las viviendas. Las personas socias propietarias de viviendas se agrupan en cooperativa para gestionar conjuntamente la rehabilitación de las mismas, de cara a su conservación o para llevar a cabo actuaciones puntuales como puede ser la mejora de la eficiencia energética de la finca. De este modo, la cooperativa actúa como empresa gestora de una agrupación de personas propietarias que quieren rehabilitar sus viviendas, edificios o instalaciones accesorias a sus viviendas.

Las cooperativas que desarrollen la mayor parte de su actividad en el territorio de la Comunitat Valenciana serán consideradas de ámbito valenciano, por lo que serán competencia del Registro de Cooperativas de la Comunitat Valenciana (ya sea en su sede central o en alguna de sus delegaciones provinciales) y se acogerán, como principal norma reguladora, a lo dispuesto en el Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que aprueba el texto refundido de la Ley de Cooperativas del la Comunitat Valenciana (LCCV2015).

Normativa principal

–Normas autonómicas

• Ley de Cooperativas específica de la Comunitat Valenciana: Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que aprueba el texto refundido de la Ley de Cooperativas de la Comunitat Valenciana (LCCV2015). Destaca el artículo 91, sobre Cooperativas de Viviendas y cooperativas de despachos y locales.
• Normas trasversales que se recogen en el Código de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, regulando la actividad de construcción, gestión o rehabilitación de viviendas.

–Normas estatales

• Materia fiscal: Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas.
• Materia contable: Orden EHA/3360/2010, de 21 de diciembre, por la que se aprueban las normas sobre los aspectos contables de las sociedades cooperativas.
• Materia de vivienda:
• Ley 38/1999, de Ordenación de la edificación (LOE), de 5 de noviembre.
• Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• Ley 5/2011, de 29 de marzo, de Economía Social, a la que se ampara como cooperativa, entidad de economía social. En particular, esta ley dedica la Disposición transitoria segunda, sobre Cooperativas de viviendas, para permitirles adjudicar viviendas a terceros no socios.
• Constitución Española (1978), que ampara al cooperativismo en su art. 129,2, donde recoge que “Los poderes públicos promoverán eficazmente las diversas formas de participación en la empresa y fomentarán, mediante una legislación adecuada, las sociedades cooperativas”.
• Ley de Cooperativas estatal: Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas. Es la ley que regula a las cooperativas de ámbito nacional y puede ayudarnos a interpretar la ley valenciana.

Las cooperativas son entidades jurídicas caracterizadas por la autogestión y la flexibilidad. Es por ello que, además de la legislación mencionada, resultará de aplicación una amplia regulación interna articulada por 3 mecanismos internos de la cooperativa:

• Estatutos Sociales: son la norma básica de la cooperativa, donde constan las reglas por las que se rige la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad, así como los derechos y obligaciones de las personas socias y que, en cualquier caso, deben ser conformes a la ley.
  Su inscripción registral es obligatoria (los estatutos y sus modificaciones no son plenamente válidos hasta que no se inscriben en el Registro) lo que garantiza que dicho ajuste legal se ha producido. Inicialmente los estatutos se inscriben junto con la escritura de constitución, pudiendo modificarse posteriormente. (Art. 10, del LCCV2015).
• Acuerdos alcanzados por sus órganos sociales: son los acuerdos tomados de manera democrática por sus miembros, y obligan a todas las personas que se integran como socias de la cooperativa
• Herramientas que pudieran generar las personas socias para regular la cooperativa internamente: pueden disponer de otras herramientas para regular de manera interna la entidad, como el Reglamento de Régimen Interno, aprobado por la Asamblea General. Éste último no es obligatorio, pero sí recomendable. No requiere de inscripción en el Registro y tiene por objeto desarrollar lo dispuesto en estatutos sociales, integrar los acuerdos sociales sobre el funcionamiento de la cooperativa o incluir todo aquel contenido que consideren relevante para la buena marcha de la cooperativa, en especial: el plan de inversión, financiación y tesorería, el listado de asignación de las viviendas y anexos, las relaciones de convivencia entre las personas socias, las normas de disciplina social, la coordinación de acciones, las formas de comunicación entre las personas socias, o la previsión de soluciones en caso de conflictos internos.

Generalmente, un grupo de personas (mínimo 5 en la Comunidad Valenciana actualmente), detectan sus necesidades o aspiraciones comunes sobre el acceso a la vivienda y sus anexos, y toman la iniciativa de crear una empresa basada en la propiedad colectiva, para proveerse de ello en las mejores condiciones posibles. Así surge un grupo fundador de la cooperativa, que buscará más personas socias afines, a fin de ser suficientes para llevar a término su proyecto.

En algunas ocasiones, a la constitución de la cooperativa le precede una asociación o colectivo sin forma jurídica, que agrupa a las personas que formarán la cooperativa de viviendas, mientras engrosan el grupo y establecen las bases iniciales de su proyecto. Es recomendable que estas asociaciones (formales o informales) pasen a constituirse en cooperativa cuando sea preciso realizar aportaciones económicas por las personas que la forman. Durante este periodo inicial el grupo se va cimentando, podrán ir detectando si existe afinidad entre ellos y si comparten aspiraciones a las que orientar la cooperativa o si, por el contrario, algún miembro no encaja con la visión colectiva de esa cooperativa y prefiere darse de baja y buscar otra cooperativa.

En otras ocasiones la iniciativa no surge de las personas socias sino de los profesionales. Se trata de entidades gestoras de cooperativas de viviendas que detectan una oportunidad de disponer de parcelas de suelo que podrían ser destinadas a una cooperativa de viviendas. Así pues, son estos profesionales quienes impulsan a personas interesadas en este proyecto a la constitución de la cooperativa y se encargan de encontrar otras personas interesadas en unirse al proyecto como socias.

La asamblea general de personas socias será la única competente para aprobar la adquisición o posesión del suelo o edificio, el encargo y aprobación del proyecto de obras, la elección de la constructora, el contrato de ejecución de obras y la recepción de éstas, así como cualquier otro acuerdo o contrato relevante en la actividad de la cooperativa. De existir alguno de estos acuerdos o contratos con anterioridad a la inscripción de la cooperativa en el Registro de Cooperativas, deberá ser ratificado en la primera asamblea que se celebre tras la inscripción de la cooperativa.

Los socios fundadores de las cooperativas suelen tener un voluntarismo encomiable, pero adolecen generalmente de los conocimientos técnicos necesarios para llevar a cabo por sí solos el fin de la construcción o rehabilitación de sus viviendas. Consecuentemente, es recomendable que la cooperativa cuente con la ayuda de una serie de profesionales que le presten su asistencia.

• Asistencia técnica: los arquitectos y, colaborando con ellos, los arquitectos técnicos (aparejadores) o los ingenieros elaboran los proyectos técnicos necesarios y realizan el seguimiento de la obra, controlando su correcta ejecución, así como el cumplimiento de los plazos y de las normas urbanísticas, todo ello según lo regulado actualmente en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
• Asistencia jurídica: los abogados prestan su asesoramiento en las cuestiones legales que puedan surgirle a la cooperativa y supervisan todos aquellos contratos que se celebren entre la cooperativa y los socios o con terceros.
• Federaciones territoriales de cooperativas de viviendas: entidades de apoyo al sector que representan y defienden los intereses de las cooperativas asociadas, así como les proporcionan asesoramiento, información, formación y servicios de interés para su desarrollo. Cuentan con expertos de diferentes ámbitos.
• Sociedades gestoras: la gestora de cooperativas de viviendas presta sus servicios de gestión y asesoramiento a la cooperativa sobre el proceso de promoción, a cambio de un precio pactado entre ambas partes. Estas entidades no pueden tomar las decisiones, sino que deben plantear a la cooperativa las diferentes posibilidades que surgieran sobre la promoción, para que las decisiones sean tomadas por las personas socias mediante sus procedimientos democráticos y participativos.
  Las personas socias deben conocer y ejercer los derechos de información y participación recogidos en la legislación cooperativa. La sociedad gestora está al servicio de la cooperativa y deberá regir su gestión por el acatamiento de la Ley y la total transparencia en su actividad, así deberá exigírselo la cooperativa. Por otra parte, la gestora no puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa en ningún caso, pues éstos deben ser utilizados exclusivamente por ella a través de sus órganos de representación.
  En todo caso, el prestigio, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad gestora son la máxima garantía para el éxito de cualquier promoción, por lo que es imprescindible tener en cuenta estos factores a la hora de contratar sus servicios.
  En igualmente necesario que consten, expresamente y por escrito, los servicios que la gestora va a prestar a la cooperativa, así como la contraprestación económica que recibirá a cambio. En cualquier caso, debemos tener presente que la responsabilidad civil en la que pudiera incurrir la cooperativa como promotora se hace extensiva a la gestora, siempre y cuando ésta actúe de forma decisoria en la promoción (art. 17.4 de la LOE). Así pues, la gestora:
  – Deberá recibir el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gestión. Dicho encargo se formalizará por escrito.
  – Deberá actuar siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa, acordadas en la Asamblea General y en el Consejo Rector.
  – Deberá responder frente a la cooperativa por una actuación negligente.
  – Deberá defender los intereses de la cooperativa, como parte de su cometido.
  – Deberá tener la suficiente capacidad técnica y profesional para llevar a cabo una gestión eficaz.

En el caso de las cooperativas de viviendas colaborativas o Cohousing, podrían contar también con el facilitador.

• Facilitador: persona (socia o profesional) que apoya a la cooperativa en los procesos de toma de decisiones y definición de la estrategia en su actividad. Figura habitual para fomenta la convivencia en la comunidad, se trata de una figura que dinamiza las reuniones de los órganos sociales, apoyando al consejo rector y a las comisiones, para recopilar aspectos clave y conclusiones, a la vez que facilita la participación de todas las personas socias y procura la fluidez de las reuniones, contribuyendo a la eficiencia y eficacia de la toma de decisiones asamblearias. La gestión comunitaria requiere generar consensos para facilitar la convivencia en un entorno residencial colaborativo.

La primera recomendación que podríamos hacer a una persona interesada en unirse a una cooperativa de viviendas ya existente sería que se asegurase de que las personas que conviven en ella son personas afines, con necesidades o aspiraciones similares a las suyas, para así poder unirse y orientarse a acceder a una vivienda acorde con sus deseos.

Para hacerlo, esta persona puede recurrir a la federación de cooperativas de viviendas de su territorio, FECOVI en el caso de la Comunitat Valenciana para: por una parte, asesorarse sobre el modelo, sus formas, implicaciones y dudas que tenga; y por otra, para solicitar el contacto con experiencias prácticas existentes en torno a la ubicación que ella considere, a las que pueda unirse como persona socia y revisar si están afiliadas a la federación.

De esta manera, la persona interesada puede conocer al grupo y su visión del proyecto, solicitarles la información que considere y revise los estatutos sociales de la cooperativa a fin de determinar si el proyecto es de su interés.

En función de esta información, si la persona resultara interesada en ingresar como socia, formalizará su solicitud de alta mediante escrito al Consejo Rector. Éste, en un plazo no superior a dos meses, emitirá resolución motivada admitiendo o rechazando su solicitud mediante escrito remitido al solicitante que, además, deberá quedar publicado en el tablón de anuncios del domicilio social.

En caso de ser aprobada su alta como socia, la persona interesada realizará las aportaciones económicas iniciales previstas en los estatutos sociales de la cooperativa, y se formalizará la relación societaria entre la cooperativa y la nueva persona socia.

Para constituir formalmente la cooperativa de viviendas, la cooperativa tendrá que realizar los siguientes trámites:

• Solicitud de Certificación Negativa de Denominación Social Coincidente autonómica y estatal.
• Elaborar los Estatutos Sociales.
• Depósito del capital social inicial en una entidad financiera.
• Escritura pública ante notario.
• Solicitud del NIF (provisional)
• Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ITPAJD (Operaciones Societarias).
• Inscripción de la Escritura Pública y de los Estatutos Sociales de la cooperativa en el Registro de Cooperativas correspondiente según el ámbito territorial de la cooperativa.
• Subsanar, en su caso, los posibles defectos apreciados en la escritura y solicitar nuevamente su inscripción en el registro de cooperativas correspondiente.
• Declaración censal: alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores.
• Asignación de NIF definitivo.

Según la Ley de Cooperativas LCCV, la cooperativa cuenta con unos órganos sociales, nombrados, controlados y desempeñados por las personas socias.

Los órganos sociales cuya existencia es obligatoria marcada por la Ley, son: la Asamblea General, el Consejo Rector y el Órgano de Liquidación (necesario cuando la cooperativa se disuelva y entre en liquidación).

Además, los estatutos sociales podrán regular la creación y funcionamiento de comisiones o comités delegados de la Asamblea General, como la Comisión de Recursos, la Comisión de Control de la Gestión y el Comité Social.

Por lo que respecta a la Asamblea General, es el órgano que reúne a todas las personas socias de la cooperativa para deliberar y tomar acuerdos. Es el órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa, y sus acuerdos, adoptados conforme a las leyes y a los estatutos sociales, obligan a su cumplimiento por todas las personas socias.

Todos los asuntos propios de la cooperativa pueden ser objeto de debate y acuerdo en la Asamblea General. En ella, cada persona socia ejerce sus derechos de voz y voto, según los principios democráticos en los que se basa el funcionamiento de las cooperativas. Así pues, las cuentas anuales, junto con el informe de gestión y la propuesta de aplicación del resultado, serán presentadas para su aprobación a la Asamblea General Ordinaria, que obligatoriamente ha de celebrarse de manera anual.

En segundo lugar, el Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la cooperativa, con sujeción a la Ley, a los Estatutos Sociales y a la política general fijada por la Asamblea General. Como mínimo, el Consejo Rector debe estar formado por 3 miembros (con un máximo de 15), siendo necesarios los cargos de presidencia y secretaría entre ellos. Además, la cooperativa podrá decidir contar con un vicepresidente, un tesorero o simplemente atribuir los cargos de vocal a los demás miembros del Consejo Rector.  Todos los cargos serán elegidos por la Asamblea General en votación secreta, aunque la designación para el cargo concreto, si no se dispone otra cosa en los Estatutos, se hará por el propio Consejo Rector. El presidente del Consejo Rector, que lo será también de la cooperativa, será quien ostente la representación legal de la misma.

Por otra parte, la Asamblea General o el Consejo Rector podrán acordar la existencia en la cooperativa de un director, cuyas facultades conferidas deberán constar en escritura notarial e inscribirse en el registro de cooperativas.

Finalmente, el órgano de liquidación estará formado por personas socias liquidadoras, que en número de 3 o 5 deberá elegir la Asamblea General en el mismo acuerdo de disolución o en el plazo de 2 meses desde la entrada en liquidación. En caso contrario, las personas liquidadoras, socias o no, serán designadas por el Consejo Valenciano del Cooperativismo a solicitud de cualquier persona socia o acreedora o de oficio, ya sea por el Consejo Valenciano del Cooperativismo o por la Consellería competente en materia de cooperativas (artículo 82 de la LCCV).

Satisface la necesidad o aspiración de la persona socia de proveerse de vivienda o covivienda, locales, y/o servicios complementarios o accesorios a la vivienda, en las mejores condiciones posibles, mediante la promoción en cooperativa (auto o copromoción).

También ofrece nuevas formas de convivencia en modelos de cooperativas de viviendas como el Cohousing, denominado también vivienda colaborativa o Cohabitatge, que pueden satisfacer nuevas necesidades de la sociedad, como la de vivir en comunidad, el envejecimiento activo o el enriquecimiento mutuo entre generaciones.

Proporcionan la satisfacción de estas necesidades o aspiraciones mediante valores cooperativos y una serie de características y ventajas comentadas en el Bloque I.

Las personas socias de la cooperativa disfrutan de un conjunto de derechos de naturaleza socioeconómica y política. Igualmente, asumen una serie de deberes derivados de esta condición (ver pregunta siguiente). Todo ello, acordado por el conjunto de las personas socias (Asamblea General) de forma democrática, según lo dispuesto en la Ley y demás normativa interna que resulta de aplicación.

Los derechos de las personas socias son:

Derecho a participar de la actividad cooperativizada: las personas tienen derecho-deber de participar en las actividades económicas que desempeña la cooperativa para el cumplimiento sus fines sociales, en la forma y cuantía establecida en sus Estatutos Sociales, Reglamento de Régimen Interno y acuerdos de la Asamblea General.

En las cooperativas de viviendas, destacamos como principales derechos vinculados a estas actividades, que habrán sido estipulados previamente por acuerdo de las personas socias, los siguientes:

• Disfrutar de una vivienda o covivienda y anexos (locales, aparcamientos, trasteros, instalaciones complementarias), ostentando la titularidad de su propiedad o mediante la cesión de uso a personas socias.
• Que sus viviendas o edificios residenciales y sus anexos sean reparados, rehabilitados, mejorados o se les añadan nuevas instalaciones o servicios.
• Usar y disfrutar las eventuales instalaciones, espacios y/o servicios proporcionados por las cooperativas, ya sean, comunes o comunitarios, accesorios o complementarios a la vivienda. Las cuales pueden estar orientadas a fomentar la convivencia, a administrar los bienes y elementos comunes o a mantener y conservar la edificación.

Este derecho se extiende al resto de miembros de la unidad de convivencia de la persona socia, formada por aquellas personas con las que conviva.

Derechos económicos:

• A recibir la parte del excedente o resultado cooperativo del ejercicio que sea repartible, en proporción a la participación de la actividad de la cooperativa y en la forma que se acuerde por Asamblea General, salvo en los casos en que la cooperativa se haya constituido como entidad no lucrativa, y opte por no distribuir los resultados, sino destinarlos a fondos colectivos e irrepartibles (Ver la pregunta 4 del Bloque V. Económico para más detalle).
• A cobrar, en su caso, los intereses establecidos por sus aportaciones a capital social, según lo establecido en los estatutos sociales para las obligatorias, y según los acuerdos emisión para las aportaciones voluntarias. Si la cooperativa tiene calificación administrativa no lucrativa, las aportaciones voluntarias no recibirán intereses y las obligatorias sólo podrán ser actualizadas, en los términos establecidos en la ley.
• A la actualización del valor de las aportaciones realizadas y la devolución de las aportaciones al capital social, en el caso, de baja de la persona socia, teniendo en cuenta que, si los estatutos sociales lo prevén, la cooperativa puede aplazar esta restitución hasta que la persona socia que causó baja sea sustituida por otra persona socia. En caso de liquidación de la cooperativa, la citada actualización será tras el cumplimiento de las debidas normas.
• A la transmisión de las aportaciones de las personas socias a otros socios o a las personas que con ellos convivan, de acuerdo con lo previsto en los estatutos sociales.

Derechos políticos:

• Elegir y ser elegido para los cargos de los órganos sociales, como el Consejo Rector y/o una comisión accesoria.
• Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos en la Asamblea General y otros órganos sociales de los que formen parte.
• Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus deberes. El derecho a la información es un derecho importante que se otorga al cooperativista debiendo ser atendido por los órganos sociales.
• Aprobar las cuentas del ejercicio y la gestión de la cooperativa en Asamblea General.
• A los demás que resulten de las normas legales y de los propios estatutos de la cooperativa; este es el caso, por su frecuencia, derecho a la previsión de la sustitución de una persona socia, en una baja justificada, por otra persona que reúna los requisitos necesarios para ser socio/a.

Además, las cooperativas se basan en el principio general de igual trato de las personas socias, lo cual debe reflejarse en un derecho efectivo de paridad entre todas las personas que forman la cooperativa.

Las personas socias no sólo tienen derechos en la cooperativa (véase pregunta anterior), sino que además tienen que asumir los deberes previstos en la Ley, en los Estatutos Sociales y los acuerdos de la Asamblea General.
Destacamos como deberes principales de las personas socias:

Deber de participar de la actividad cooperativizada: las personas tienen deber-derecho de participar en las actividades económicas que desempeña la cooperativa para el cumplimiento sus fines sociales, en la forma y cuantía establecida en sus Estatutos Sociales, Reglamento de Régimen Interno y acuerdos de la Asamblea General.

En las cooperativas de viviendas, destacamos como principales deberes vinculados a estas actividades, que habrán sido estipulados previamente por acuerdo de las personas socias, los siguientes:

• Habitar la vivienda o covivienda asignada, así como los anexos (locales, aparcamientos, trasteros, instalaciones complementarias), ya sea en propiedad o en cesión de uso, junto al resto de los integrantes de su unidad de convivencia. Hay que tener en cuenta que, si se ha adoptado algún régimen de protección pública, esta vivienda o covivienda deberá, además, constituir su residencia habitual.
• Acceder a la reparación, rehabilitación, mejora o adición de nuevas instalaciones o servicios a sus viviendas o edificios residenciales y a sus anexos.
• Mantener y sustentar las eventuales instalaciones, espacios y/o servicios proporcionados por las cooperativas, ya sean, comunes o comunitarios, accesorios o complementarios a la vivienda. Las cuales pueden estar orientadas a fomentar la convivencia, a administrar los bienes y elementos comunes o a mantener y conservar la edificación.

Deberes económicos:

• Desembolsar las aportaciones (a capital social o no) y cuotas económicas comprometidas en la forma y plazo previstos, según se establezca en los Estatutos Sociales y en los términos acordados por la Asamblea General (Ver la pregunta 1 del Bloque V para más detalle).
• No realizar actividades competitivas con las actividades empresariales que desarrolle la cooperativa, por cuenta propia o de otro, salvo autorización expresa del Consejo Rector o la Asamblea General.
• No trasmitir el derecho a participar de la actividad cooperativizada sin respetar las normas previstas y respetando el listado de personas aspirantes a socias por orden de antigüedad.

Deberes políticos:

• Asistir a las reuniones de la Asamblea General y de los demás órganos colegiados de los que forme parte.
• Aceptar los cargos para los que fuesen elegidos, salvo causa justa de excusa.
• Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
• Cumplir las normas y deberes establecidas en los Estatutos Sociales y en el Reglamento de Régimen Interior, si lo hubiera.
• Participar en las actividades de formación y promoción cooperativa.
• Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa, cuya divulgación pueda perjudicar a los intereses de esta.

Las personas que conviven con los socios y socias de la cooperativa son los llamados convivientes. Son quienes forman la Unidad de Convivencia de la persona socia, y como tal, tienen derecho de hacer uso de las viviendas y disfrutar de los elementos comunes. No obstante, no son personas socias, por lo que sus derechos son limitados, no pudiendo disponer, por ejemplo, del derecho de voto en la toma de decisiones.

Para adherirse a una cooperativa de viviendas, la entidad y la nueva persona socia establecen una relación societaria que comienza cuando el Consejo Rector aprueba el alta de la persona como socia y ésta realiza la transacción económica de las aportaciones iniciales a la cooperativa, siguiendo los estatutos sociales.

Los pasos y documentos que la cooperativa necesita para admitirla son:

• Solicitud de ingreso de la persona aspirante a socia presentada por escrito al Consejo Rector.
• Aprobación del acta de la reunión del Consejo Rector con el alta de la nueva persona socia.
• Notificación por escrito del Consejo Rector a la persona solicitante indicando su admisión y el proceso para realizar la transacción económica.
• Publicación de su admisión en el tablón de anuncios del domicilio social de la cooperativa.
• Anotación en el Libro de personas socias donde incluirla.

Tras ello, es recomendable emitir a la nueva persona socia lo siguiente:

• Documentación interna que indique qué vivienda corresponde a cada persona socia en propiedad o en uso:
  – Declaración de adhesión a los estatutos y acuerdos previos.
  – Reglamento de Régimen de Interno: plan de pagos a la cooperativa y asignación de vivienda.
  – Certificado de las anotaciones de la persona socia en el Libro de aportaciones económicas.

Antes de la documentación anterior, pueden establecerse también un documento de preinscripción o alistamiento como aspirante a ser socia/o.

En base al artículo 22 de la ley LCCV, la persona socia podrá causar baja voluntaria en cualquier momento, mediante notificación por escrito al Consejo Rector. En este supuesto, la persona socia tendrá derecho a recuperar las aportaciones reembolsables que hubiera efectuado (aquellas que se indica en el Bloque V.Económico de esta guía).

La baja producirá sus efectos desde que el Consejo Rector reciba la solicitud de baja, salvo que los estatutos sociales establezcan que ésta no se pueda producir sin justa causa hasta que finalice el ejercicio económico en curso, o se cumpla el plazo mínimo de permanencia obligatoria determinado estatutariamente (plazo que no podrá exceder de 5 años, salvo en casos en que esa ley autoriza un plazo superior).

El Consejo Rector calificará la baja de justificada o de no justificada, y determinará sus efectos, todo ello mediante acuerdo que comunicará a la persona socia en un periodo máximo de 3 meses desde que recibió la solicitud de su baja. Esta comunicación deberá incluir, en su caso, el % de deducción que se le aplicará a la persona socia o al menos el % máximo de deducción aplicable, y la posibilidad de aplazar el reembolso. La falta de comunicación en el plazo previsto permitirá considerar la baja como justificada a los efectos de su liquidación y reembolso.

Las cooperativas son formas jurídicas que anteponen a las personas frente al capital, por lo que son conocidas como “empresas de personas”. La atención que se preste a las personas socias y sus necesidades es la base para su funcionamiento y prosperidad, ya que su finalidad es satisfacer estas necesidades comunes.

En una cooperativa de viviendas, poner el foco en las personas socias es incluso más necesario que en otros tipos de cooperativas. Por una parte, el proceso de promoción es más largo y complejo, por lo que es importante prestar atención a las relaciones entre personas desde los primeros pasos; y, por otra parte, porque no podemos olvidar que la finalidad de este tipo de proyectos es la consecución de un hogar rodeado de las demás personas socias, pudiendo incluso pretender la convivencia colaborativa entre ellas, de modo que la buena relación entre las personas socias que componen la cooperativa va ser un elemento básico para que el proyecto funcione.

El funcionamiento social será, por tanto, uno de los temas más importantes a regular; las relaciones humanas y su disciplina social. Para ello, las cooperativas toman decisiones de una forma democrática, participativa e igualitaria entre las personas socias, buscando los acuerdos por consenso para alcanzar la mayor satisfacción posible por parte de todas. Cada una de ellas tendrá derecho a expresarse y ejercer su derecho de voto en la toma de decisiones. Además, los valores cooperativos de solidaridad, responsabilidad social y justicia estarán siempre en la base de la toma de decisiones, potenciando la búsqueda del bien común en el colectivo de personas socias, más allá del individual.

Es importante que la cooperativa cuente con una regulación interna bien detallada, a fin de que en caso de conflicto entre personas socias pueda haber una norma objetiva que aporte la solución. En este sentido, la transparencia y la información de todo cuanto acontece en el seno de la cooperativa es crucial. Las personas socias han de poder acceder a la información social, desde los estatutos sociales hasta las decisiones tomadas en Asamblea.

Del mismo modo, invertir tiempo en configurar la regulación interna siempre es recomendable. Especial interés cobra en este sentido el Reglamento de Régimen Interno, instrumento en el que las personas socias podrán hacer constar las cuestiones que entiendan básicas para la buena marcha de la convivencia, previendo soluciones a posibles conflictos entre las personas socias y la cooperativa, o entre varias personas socias, a fin de evitar situaciones incómodas en el futuro.

Decimos que regular este tipo de cuestiones es una cuestión interna de la cooperativa, por lo que no es obligatoria sino recomendable. No obstante, es interesante que las personas socias inviertan tiempo en regular situaciones de conflicto antes de que se ocasionen, porque de otra manera, llegado el caso, la cooperativa se estaría viendo involucrada en conflictos entre personas socias, habiendo de resolver cuestiones que sobrepasan su competencia.

Pensemos, por ejemplo, en el caso de discusión de una pareja cuyos dos componentes son socios de la cooperativa. Entre ellos tendrán que decidir quién continua con el uso de la vivienda, pues frente a la cooperativa son dos socios en igualdad de derechos. Pero ¿Qué ocurre si no existe acuerdo entre ellos? ¿Tendría que entrar la cooperativa a disipar el conflicto? Estaría decidiendo sobre conflictos individuales entre dos personas socias, más allá de resolver cuestiones societarias basadas en la relación entre persona socia y cooperativa. Si la cooperativa se viera en esta tesitura, será mucho más fácil aplicar una norma objetiva previamente prevista, en lugar de decidir sobre el caso concreto, sobre personas socias concretas, en las que, seguramente, surgirán más conflictos derivados de tal decisión y acabaría viéndose involucrada la cooperativa de forma directa.

Por todo ello, en aras de evitar este tipo de conflictos, resulta recomendable prever una regulación interna, configurada y aprobada por las personas socias, de modo que ellas mismas regulen qué ocurrirá en caso de que en el futuro se vean involucrados en un conflicto de este tipo.

La herramienta más idónea para la regulación de este tipo de cuestiones es el Reglamento de Régimen Interno (RRI).

Se trata de un documento cuya existencia es voluntaria para la cooperativa, que no requiere de ninguna formalidad y que actúa únicamente en el ámbito interno de la cooperativa, de modo que no es necesario elevarlo a Escritura Pública ni inscribirlo en el Registro.

Es una norma totalmente flexible, que las personas socias pueden utilizar para desarrollar lo previsto en estatutos, integrar los acuerdos sociales sobre el funcionamiento de la cooperativa o incluir todo aquel contenido que consideren relevante para la buena marcha de la cooperativa, en especial: el plan de inversión, financiación y tesorería, el listado de asignación de las viviendas y anexos, las relaciones de convivencia entre las personas socias, las normas de disciplina social, la coordinación de acciones, las formas de comunicación entre las personas socias, o la previsión de soluciones en caso de conflictos internos.

Durante el desarrollo de la actividad de la cooperativa de viviendas, la persona socia deberá asumir diferentes tipos de obligaciones económicas:

1) Aportaciones al capital social (obligatorias y voluntarias).
2) Entregas a cuenta o aportaciones obligatorias para financiar directamente la vivienda y sus anexos.
3) Cuota de ingreso y/o periódicas (obligatorias).

1. Aportaciones al capital social: se caracterizan por ser siempre reembolsables en caso de que la persona socia cause baja. No obstante, cuando la baja se produzca sin causa justificada, la cooperativa podrá aplicar deducciones conforme a lo previsto en los Estatutos Sociales.
   Los Estatutos Sociales fijarán cuál es la aportación obligatoria inicial para adquirir la condición de persona socia.
   Además, la Asamblea podrá acordar nuevas aportaciones adicionales obligatorias, a efectuar por todas las personas socias (habituales en la modalidad de cesión de uso); o voluntarias, que las asumirán voluntariamente las personas socias interesadas, sin que implique obligatoriedad en las demás.
   En cuanto a la cuantía de estas aportaciones, podrán prever que sea igual para todos, o decidir que sea proporcional a la actividad cooperativizada desarrollada o comprometida por cada persona socia, es decir, proporcional al disfrute de la vivienda y anexos que se precisen, ya sea en propiedad o uso (artículos 56 y 57 de la LCCV).
2. Cantidades anticipadas a cuenta o aportaciones para financiar la vivienda y anexos: este tipo de aportaciones son propias de la modalidad de adjudicación en propiedad.
   No integran el capital social de la cooperativa y son reembolsables bajo las condiciones marcadas por los Estatutos Sociales y los acuerdos asamblearios.
   Se determinarán como resultado del plan de inversión, financiación y tesorería que deberá aprobar la Asamblea General, integrándose en el Reglamento de Régimen Interno junto a importe de costes por inmueble, condiciones y plazos. Es recomendable que cada persona socia reciba una copia o certificado de estos acuerdos asamblearios, especificando sus obligaciones en función de su vivienda y anexos, suscribiendo un acuse de recibo y aceptación del acuerdo.
   Estas aportaciones se suelen realizar mediante: una entrega inicial, destinada a compra del terreno o edificio, gastos de urbanización, honorarios técnicos, etc.; y posteriormente el resto, fraccionado en plazos periódicos durante las obras de ejecución.
3. Cuotas periódicas: estas aportaciones se destinan a conceptos diferentes en función de la modalidad de cooperativa de viviendas que se trate, aunque son más propias de la modalidad de cesión de uso.
   No integran el capital social ni son reintegrables en ningún caso.
   Su finalidad es sufragar los gastos corrientes generados por la actividad de la cooperativa, desde la constitución, gestión inmobiliaria, impuestos, hasta la contraprestación por el uso de la vivienda (para la eventual amortización y pago de intereses derivados de la financiación externa), gastos de mantenimiento y conservación, reparaciones y/o servicios comunitarios.

Las anteriores obligaciones económicas societarias son los recursos propios e ingresos de la cooperativa. Estos fondos se combinan y hacen frente, si fuera necesario, a la amortización de financiación externa (préstamo promotor, hipoteca, títulos participativos…) de la que la cooperativa será titular. En la modalidad de adjudicación en propiedad, tras el proceso de adjudicación, los socios adjudicatarios (ahora propietarios de las viviendas) se subrogan en el préstamo hipotecario en la parte proporcional que les corresponda.

En cuanto al reembolso a la persona socia que causa baja de las aportaciones a capital social (1) y entregas a cuenta (2), habrá que estar al caso concreto y consultar qué disponen los Estatutos Sociales en cuanto al proceso de baja, su calificación, y las condiciones de reembolso. En este sentido, la LCCV (artículo 61.5) establece unos plazos de devolución máximos de estas aportaciones que la cooperativa podría disponer, a partir de la fecha de baja:

• Baja justificada o defunción ≤ 1 año
• Baja no justificada ≤ 3 años.
• Expulsión ≤ 5 años.

Además, las cooperativas de viviendas suelen disponer en sus Estatutos Sociales del derecho de retención previsto en el art. 91.5 LCCV de forma exclusiva para las cooperativas de viviendas, según el cual, en caso de que una persona socia cause baja, el reembolso de sus aportaciones [a capital social (1) y/o entregas a cuenta (2)] podrá dejarse en suspenso hasta que otra persona entre en lugar de la persona socia que causa baja, de modo que sea sustituida por ésta en sus derechos y obligaciones.

Una de las obligaciones económicas necesarias para procurar la edificación cooperativa son las cantidades a cuenta destinadas a la financiación de dicha edificación (viviendas y anexos), antes y durante la construcción o rehabilitación, reguladas por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE)[1].

En virtud de esta norma, la cooperativa, a través de su Consejo Rector y/o gestor profesional administrador[2], deberá cumplir con las siguientes obligaciones:

1. Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, (aunque la recomendación es extender la garantía incluso con anterioridad a la obtención de dicha licencia) la devolución de las cantidades entregadas a cuenta (incluidos los impuestos correspondientes) más los intereses legales, para el caso de que no se cumplan los plazos convenidos para el inicio de la construcción o la entrega de la vivienda y anexos.
2. Apertura de una cuenta especial en una entidad de crédito en la que los cooperativistas depositarán las cantidades anticipadas a cuenta, con separación de cualquier otra clase de fondos de la cooperativa y con el único destino de atender los gastos vinculados a la construcción. Para la apertura de dicha cuenta, la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, tendrá que exigir a la cooperativa, a través de su Consejo Rector o gestor profesional administrador, el cumplimiento de las condiciones exigidas en relación con la garantía[3].

Además, otra de las obligaciones previstas en la Ley[4] es que en la publicidad de la copromoción de viviendas con percepción de cantidades a cuenta[5],  la cooperativa haga constar que actúa y opera conforme a los requisitos de la LOE, así como indique expresamente quién es la entidad aseguradora o avalista garante y la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial en la que habrá que ingresarse las cantidades anticipadas.
El incumplimiento de lo dispuesto en la LOE vinculado a estas cantidades constituye infracción en materia de consumo, aplicándose la normativa general sancionadora aplicable sobre protección de los consumidores y usuarios.

Estas cautelas, obligatorias por Ley, suponen un ligero incremento de los costes y también de los precios de las viviendas, pero, desde la óptica de la persona socia, son una mayor garantía del adecuado cumplimiento de las obligaciones de la cooperativa con sus personas socias por lo que deberán cumplirse de buen grado.

Notas
[1] Disposición Adicional 1ª LOE, sujeta a la modificación por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
[2] Gestor profesional designado por el Consejo Rector de la cooperativa, con poderes de representación suficientes para la adopción de acuerdos relativos a todo el proceso edificatorio y, por tanto, gestor profesional administrador con responsabilidad.
[3] Disposición Adicional 1ª LOE. Art. 2.1 y 2.1.
[4] Disposición Adicional 1ª LOE. Art. 2.1 y 2.1.
[5] Con anterioridad al inicio de las obras o durante la construcción.

En relación con las garantías y responsabilidades previstas en la LOE ante vicios o defectos constructivos en las viviendas adjudicadas o cedidas a los cooperativistas, cuando no se pueda individualizar la causa de los daños materiales entre los agentes intervinientes en la obra (constructor, director obra…) y su grado de intervención, la cooperativa será responsable solidaria frente a sus cooperativistas.

Por ello, la cooperativa, a través de su Consejo Rector o del gestor profesional[1], será la que asuma el coste de los daños por vicios constructivos que afecten a algunas o a todas las viviendas, a través de la distribución y acuerdo de una derrama entre todos los cooperativistas.

Además, para las edificaciones de cooperativas de viviendas, tanto de obra nueva y rehabilitación, la cooperativa, a través de su Consejo Rector, tendrá que suscribir los seguros previstos en el art. 19 de la LOE, con cobertura de riegos por aparición de daños materiales por vicios o defectos de ejecución, elementos constructivos o elementos estructurales, por un período de uno, tres o diez años, respectivamente. No obstante, dicha obligación recaerá en el gestor profesional en caso de que haya sido designado por la cooperativa y se le hayan transferido poderes de representación suficientes para la adopción de acuerdos relativos a todo el proceso edificatorio.
En relación con este seguro, la cooperativa contratará a una tercera empresa que, como organismo de control técnico independiente, vigile la correcta ejecución de las obras y de todo el proceso promotor.

Notas
[1] Gestor profesional designado por el Consejo Rector de la cooperativa, con poderes de representación suficientes para la adopción de acuerdos relativos a todo el proceso edificatorio y, por tanto, gestor profesional administrador con responsabilidad.

Los excedentes de la cooperativa derivados del resultado cooperativo (proveniente de la actividad realizada por las personas socias), una vez deducidas las pérdidas de ejercicios anteriores y antes de considerar el Impuesto de Sociedades, se destinarán a los siguientes fines:

• Fondo de Reserva Obligatorio: ≥ 20% hasta que este alcance la cifra del capital social suscrito en la fecha de cierre del ejercicio.
• Fondo de Formación y Promoción Cooperativa: ≥ 5%

Tras satisfacer los impuestos exigibles, la Asamblea General acordará el destino del importe restante, pudiéndolo aplicar como reservas voluntarias y/o retorno cooperativo: ≤ 75%

En cuanto a los beneficios netos resultantes de las operaciones con terceras personas no socias (resultados extracooperativos), son aquellos que proceden de la venta o arrendamiento de las viviendas, locales comerciales e instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad a terceras personas no socias.

En este sentido, añadir que las cooperativas de viviendas valencianas no pueden realizar operaciones con terceras personas no socias por importe superior al 25% de la cuantía de las operaciones realizadas con las personas socias, (teniendo en cuenta para el cómputo que por “operaciones realizadas con las personas socias” nos referimos al número de viviendas y anexos de que dispone la cooperativa con respecto a sus personas socias), límite que opera para cada promoción o fase diferente existente en la cooperativa.

De los beneficios netos resultantes de esas operaciones, una vez deducidas las pérdidas de ejercicios anteriores y antes de considerar el Impuesto de Sociedades, la Asamblea General acordará el destino del importe restante, pudiendo aplicar a estos fines el importe que considere:

• Fondo de Reserva Obligatorio.
• Fondo de Formación y Promoción Cooperativa.
• Fondo de Reservas Voluntarias.
• Retorno cooperativo en proporción al disfrute de viviendas, anexos y servicios.

Por último, en cuanto a los beneficios extraordinarios: son los procedentes de operaciones diferentes a las anteriores realizados con terceras personas, desvinculadas a la actividad económica de la cooperativa, como la venta de un terreno o un coche comunitario.

Una vez deducidas las pérdidas de ejercicios anteriores y antes de considerar el Impuesto de Sociedades, aplicaremos sobre el excedente restante:

• Fondo de Reserva Obligatorio o Fondo de Educación y Promoción: ≥ 50%

Tras satisfacer los impuestos exigibles, la asamblea general acordará el destino del importe restante, pudiendo aplicar a estos fines el importe que considere:

• Fondo de Reserva Obligatorio.
• Fondo de Educación y Promoción.
• Reservas voluntarias.
• Retorno cooperativo en proporción al disfrute de viviendas, anexos y servicios.

Con efectos estimatorios, y para que el interesado pueda hacerse una idea sobre el destino de las aportaciones que las personas socias realizan a una cooperativa de viviendas, así como de las cantidades financiadas, estas suelen ser las cifras aproximadas:

• Terrenos: 15%-40%
• Construcción: 40%-60%
• Urbanización interior: 1%
• Proyectos: 4%
• Licencias: 3%
• Varios: 0,5%
• Gestión: 6-10%
• Gastos préstamos: 5%

VALENCIA

Mayores Solidarios Coop Valenciana de Viviendas Coop.V.
Dirección: C/. Músico Penella, 1-2ª planta (46017 Valencia)
Página web: https://www.mayoressolidarios.coop/

Vacaciones Permanentes S.Coop.V – Sistar Cohabitage
Dirección: C/Puput, 7 (46184 S. Antonio de Benageber)
Página web: https://www.residencialvacacionespermanentes.es/

Resistir, Cooperativa Valenciana
Dirección: C/ Quart, Nº 68-7º (46008 Valencia)
Página web: https://cooperativaresistir.es/

Quatre Carreres Plaza, Coop.V.
Dirección: C/Colón, 60 planta 8ª oficina G (46004 València)
Página web: https://www.prygesa.es/venta-de-viviendas/quatre-carreres-plaza

Maritim Plaza, Coop.V.
Dirección: C/Colón, 60 planta 8ª oficina G (46004 València)
Página web: https://www.prygesa.es/venta-de-viviendas/maritim-plaza-2

Nuevo Alfinach, Cooperativa Valenciana
Dirección: Gran Vía Marqués del Turia, 12 pta 4 (46005 València)
Página web: https://grsi.es/portfolio/nuevo-alfinach-coop-v/

Fem Poble Massarrojos Coop. V.
Dirección: C/Marvá 19, Bajo izquierda (46112 Massarrojos)

Font de Sant Lluís, Coop.V.
Dirección: Avda. Ausiàs March, 8 Bajo (46006 València)

Cooperativa Valenciana de Viviendas Montereal (Club Depor)
Dirección: Ctra. Monserrat, km 4.5 (46900 Torrent)

Cooperativa de Viviendas de Las Artes Graficas, Coop.V.
Dirección: C/ Alfonso de Córdoba, 10 Pta 1 (46010 València)

CSV House Coop.V
Dirección: C/ Puerta Santa Tella, nº 3 (46800 Xàtiva)

Coop. de Viv. La Previsora Coop.V.
Dirección: C/ Carteros, Nº 9 (46017 València)

Coop. V. Viv.Sec. F, Agen.Comer.Emp.Fam.Etc. Sec. F
Dirección: C/Santa María Micaela Nº 18 (46008 València)

Coop. V. Viv.Sec. F, Agen.Comer.Emp.Fam.Etc. Sec. D
Dirección: Gran Vía Fernando El Católico, Nº 87 Bajo (46008 València)

Cooperativa Valenciana de Viviendas El Norte
Dirección: C/ Pérez Galdos, Nº 13-17 (46007 València)

Foment Cooperatiu de Vivendes, S.Coop.V.
Dirección: C/ Felip María Garín, Nº 4-B (46021 València)

Nuestra Señora de La Fuensanta Sociedad Cooperativa Valenciana
Dirección: C/Padre Barranco, Nº 36 Sotano-1 (46015 València)

Cooperativa de Viviendas San Juan de Dios Coop.V.
Dirección: Avenida de Giorgeta, Nº 13 Bajo (46007 València)

Residencial Boncanet, Coop.V.
Dirección: C/ Pascual y Genís, Nº17-6º (46002 València)

Cooperativa Valenciana de Viviendas L’horta
Dirección: C/ Pascual y Genís, Nº17-6º (46002 València)

Cooperativa Valenciana de Viviendas Pianista Amparo Iturbi
Dirección: C/ Pianista Amparo Iturbi, Nº 32 Bajo M-27 (46007 València)

Cooperativa Valenciana de Viviendas Dependencia Mercantil
Dirección: C/Enguera, Nº 23 P1 (46018 València)

Parque de Marxalenes, Cooperativa Valenciana
Dirección: C/ Diputado Ricardo Samper, Nº 1 Bajo (46009 València)   

Residencial Acequia de Mestalla, Coop.V.
Dirección: Gran Vía Marqués del Turia nº 63, Piso 3, Pta. 7 (46005 València)

Residencial Aral Malilla, Cooperativa Valenciana
Dirección: C. Amadeo de Saboya, 24-bajo (46010 València)

ALICANTE

Cooperativa de Viviendas San Vicente del Raspeig Federico Garcia Lorca, Cooperativa Valenciana
Dirección: C. Mayor, 53 (03550 San Joan d’Alacant)
Página web: https://grsi.es/portfolio/federico-garcia-lorca-coop-v/

Rabasa Comunidad Colaborativa, Coop.V. – Ágora Cohousing
Dirección: C/ Castaños 1, 3º (03001 Alacant)
Página web: https://alicanteagoracohousing.coop/

Iniciativa Colaborativa Alicante Coop.V. – Ítaca Cohousing
Dirección: C/ Castaños 1, 3º (03001 Alacant)
Página web: https://www.vidasostenible.info/itaca-alicante/

Jardins d’Aigües de Sant Joan Coop.V
Dirección: C/Mayor, 53 (03550 San Joan d’Alacant)
Página web: https://grsi.es/portfolio/jardins-daigues-de-sant-joan-coop-v/

El Palau de Sant Joan Cooperativa Valenciana
Dirección: C/ Mayor, 53 (03550 San Joan D’alacant)
Página web: https://grsi.es/portfolio/el-palau-de-sant-joan-coop-v/

Margallo, Coop.V.
Dirección: Av Miguel Hernández 44 Pl.03 Pta.M (03700 Denia)

Residencial Les Naus Coop.V.
Dirección: Avenida Pintor Xavier Soler, nº 24, local 1-A -03.015- Alicante

Baladre de Alicante
Dirección: C/ Maisonnave 31-1º B (03003 Alacant)

Viv.Urbanizacion Los Olivos de Elche Coop.V
Dirección: C/Alberola, 13 Bajo (03007 Alacant)

Cala Cantalar de Alicante Coop.V
Dirección: C/Alfonso Guixot Guixot, 1 Plt.Baja Alacant (03010 Alacant)

Celinda de Alicante Coop.V
Dirección: Avda. Maisonnave, 31.1º B (03003 Alacant)

Coop Viviendas Avellaneda Coop V
Dirección: C/ Samaniego Num 1 (03009 Alacant)

Coop. Viv. Barrio Antiguo de Alicante Coop.V
Dirección: C/Alberola, 13 Bajo (03007 Alacant)

Coop.Viv.Urbanizacion Las Palmeras de Elche C.V
Dirección: C/Alberola, 13 Bajo (03007 Alacant)

Dalia de Alicante Coop.V
Dirección: Avda. De Maisonnave, 31-1º B (03003 Alacant)

El Olivo de Oro de Alicante
Dirección: Avenida de Maisonnave Nº 27 – 29 4º A (03003)

Felia de Alicante Coop.V
Dirección: C/Maisonnave, 31-1º B (03003 Alacant)

Viv.San Fco. de Sales Coop.V
Dirección: Puerto Rico, 1 B.S.Fco.Sales (03600 Elda)

Viv.Tierras de Asis El Altet Coop.V
Dirección: C/Ancha de Castelar, 24-26 Entrlo. (03195 San Vicent del Raspeig)

CASTELLÓN

Coop. de Viviendas San Cristobal, Coop.V.
Dirección: Plaza Huerto Sogueros, Nº 10 Bajo (12001 Castelló de la Plana)

Sensal Parc 2, Coop.V.
Dirección: Plaza Cardona Vives Nº 5 (12001 Castelló de la Plana)

Coop. Viviendas Los Geranios
Dirección: C/ Puig Roda, Nº 1-5º A (12003 Castelló de la Plana)

Cooperativa de Viviendas Casana, Coop.V.
Dirección: Avda España n 23- 5º B (12600 Vall d’Uixó)

Federación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de la Comunitat Valenciana (FECOVI)
Dirección: Arzobispo Mayoral 11 Bajo (46002 València).
Teléfono:  963 743 227 / Correo: info@fecovi.es
Web: fecovi.es

Confederació de Cooperatives de la Comunitat Valenciana (CONCOVAL)
Dirección: Calle Caballeros, 26 (46001 Valencia).
Teléfono: 963153391 / Correo: concoval@concoval.es
Web: concoval.es

Confederación estatal de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de España (CONCOVI)
Dirección: Calle Alberto Aguilera 38, 1ª Planta (28015 Madrid).
Teléfono: 915931195 / Correo: concovi@concovi.org
Web: concovi.org

Instituto Universitario de Investigación en Economía Social, Cooperativismo y Emprendimiento (IUDESCOOP)
Dirección: Carrer del Serpis, 29, (46022 València).
Teléfono: 963 828 437 / Correo: iudescoop@uv.es
Web: uv.es/IUDESCOOP

Coordinadora por la regulación con financiación pública de la covivienda valenciana (COHABITEM)
Correo: toctoc@cohabitem.org
Web: cohabitem.org

Vicepresidencia Segunda y Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática GVA
Dirección: Ciudad Admtva. 9 de Octubre. C/ Democràcia, nº 77 (46018 Valencia)
Teléfono: 963 866 000
Web: habitatge.gva.es

• Entitat Valenciana d’Habitatge i Sòl (EVha) GVA
  Web: evha.es

• Institut Valencià de l’Edficació GVA
  Web: five.es

Conselleria de Economía Sostenible, Sectores Productivos, Comercio y Trabajo GVA
Dirección: Ciudad Admtva. 9 de Octubre. C/ Democràcia nº 77 (46018 València)
Teléfono: 012 – 963 866 000
Web: cindi.gva.es

• Registro de Cooperativas de la Comunitat Valenciana (Oficina Central) GVA
  Dirección:  Av. de Navarro Reverter, 2, (46004 València)
  Teléfono: 963 869 011
  Web para trámites con el Registro: Oficina Virtual d’Economía Social (OVES)

• Institut Valencià de Competitivitat Empresarial GVA (IVACE)
  Web: ivace.es

Registro Mercantil Valencia
Depósito de cuentas anuales y legalización de libros sociales
(Debido al encargo de gestión al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, para que preste asistencia tecnológica y soporte jurídico al Registro de Cooperativas de la Comunitat Valenciana)
Web: rmvalencia.com